Taxa de capitalização. Fórmula

O método de capitalização de rendimento baseia-se na conversão direta do resultado operacional líquido (NOI) em valor, dividindo-o pelo índice de capitalização.

A taxa de capitalização é uma taxa utilizada para reduzir um fluxo de receitas a um único montante de custo.9 No entanto, na nossa opinião, esta definição permite compreender a essência matemática deste indicador. Do ponto de vista económico, o rácio de capitalização reflecte a taxa de retorno do investidor.

O método de capitalização de rendimentos é aplicado se:

Os fluxos de rendimento são valores positivos estáveis;

Os fluxos de rendimento estão a crescer a um ritmo constante e moderado.

Este método não deve ser usado se:

Os fluxos de rendimento são instáveis;

O imóvel está em construção ou necessita de reconstrução significativa do imóvel;

Não há informações sobre transações reais de vendas e aluguéis de imóveis, custos operacionais e outras informações que dificultem o cálculo do lucro operacional líquido e das taxas de capitalização.

A fórmula básica de cálculo é a seguinte:

As principais etapas do procedimento de avaliação pelo método de capitalização:

1) determinação do rendimento anual esperado (ou médio anual), como o rendimento gerado pelo imóvel no seu melhor e mais eficiente uso;

2) cálculo da taxa de capitalização;

3) determinação do valor de um imóvel com base no resultado operacional líquido e no índice de capitalização, dividindo o VPL pelo índice de capitalização.

Detenhamo-nos em detalhes em cada uma das etapas acima.

EU. Cálculo da receita operacional líquida esperada.

O avaliador imobiliário trabalha com as seguintes faixas de renda até 10:

PVP (receita bruta potencial);

DVD (renda bruta real);

ROL (receita operacional líquida);

DP (recebimentos de caixa) após o pagamento dos juros do empréstimo. Renda Bruta Potencial (GPI)- renda que pode ser

receber de imóveis, com seu aproveitamento de 100% sem levar em conta todas as perdas e despesas. O PPV depende da área do imóvel que está sendo avaliado e da taxa de aluguel estabelecida e é calculado pela fórmula:

O contrato de locação é a principal fonte de informações sobre imóveis geradores de renda. Locação é o fornecimento de propriedade ao locatário (inquilino) mediante o pagamento de uma taxa de posse e uso temporário. O direito de alugar um imóvel pertence ao proprietário do imóvel. Os locadores podem ser pessoas autorizadas por lei ou pelo proprietário a alugar um imóvel. Um dos principais documentos regulamentares que regulam as relações de arrendamento é o Código Civil da Federação Russa (Capítulo 34).

No processo de trabalho, o avaliador conta com as seguintes disposições do contrato de locação:

Nos termos do contrato de arrendamento de edifício ou estrutura, ao inquilino, em simultâneo com a transmissão dos direitos de propriedade e utilização desse imóvel, são transferidos os direitos de utilização da parte do terreno ocupada por esse imóvel e necessária para a sua utilização, mesmo no caso de Lote de terreno onde se situam os edifícios ou estruturas arrendadas , vendido a outra pessoa;

Se o prazo do arrendamento não estiver especificado no contrato, o contrato de arrendamento considera-se celebrado por tempo indeterminado;

A transferência de imóvel para arrendamento não constitui fundamento para rescisão ou cancelamento dos direitos de terceiros sobre este imóvel. Ao celebrar um contrato de arrendamento, o locador é obrigado a alertar o locatário sobre todos os direitos de terceiros sobre o imóvel locado (servidão, direito de penhor, etc.). Caso contrário, o inquilino tem o direito de exigir a redução da renda ou a rescisão do contrato e a indemnização dos prejuízos.

Contrato de arrendamento de edifício ou estrutura:

Celebrado por escrito por um período mínimo de um ano, sujeito a registo estadual e considerado concluído a partir do momento desse registo;

Dispõe sobre os prazos e valores de aluguel acordados entre as partes, sem os quais o contrato de locação se considera não celebrado;

Se o inquilino tiver feito, às suas expensas e com o consentimento do locador, benfeitorias no imóvel locado que sejam indissociáveis ​​​​sem prejuízo do imóvel, tem o direito, após a rescisão do contrato, de reembolsar o custo dessas benfeitorias, salvo disposição em contrário do contrato de locação. O custo das benfeitorias indissociáveis ​​do imóvel locado realizadas pelo locatário sem o consentimento do locador não é passível de indenização;

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O inquilino tem o direito, com o consentimento do locador, de sublocar o imóvel locado, ceder o imóvel locado para uso gratuito e também fazê-lo como contribuição para o capital autorizado.

A taxa de aluguer, em regra, depende da localização do imóvel, do seu estado físico, da disponibilidade de comunicações, do prazo do arrendamento, etc.

As taxas de aluguel são:

Contratual (definido pelo contrato de locação);

Mercado (típico para um determinado segmento de mercado em uma determinada região).

Taxa de aluguel de mercado representa a taxa vigente no mercado para imóveis semelhantes, ou seja, é o aluguel mais provável pelo qual um proprietário típico concordaria em alugar e um inquilino típico concordaria em alugar a propriedade, o que é uma transação hipotética. As taxas de arrendamento de mercado são utilizadas para avaliar a propriedade perfeita, onde a propriedade é essencialmente propriedade, gerida e usufruída pelo proprietário (qual seria o fluxo de rendimento se a propriedade fosse arrendada). A taxa de aluguel do contrato é usada para avaliar os direitos de propriedade parcial do locador. Neste caso, é aconselhável que o avaliador analise os contratos de arrendamento do ponto de vista dos termos da sua celebração. Todos os contratos de locação são divididos em três grandes grupos:

Com taxa de aluguer fixa (utilizada em condições de estabilidade económica);

Com taxa de aluguer variável (a revisão das taxas de aluguer durante a vigência do contrato é efectuada, em regra, em condições de inflação);

Com taxa de juros (quando ao valor fixo do aluguel é adicionado um percentual dos rendimentos recebidos pelo inquilino em decorrência da utilização do imóvel locado).

Método de capitalização de renda Aconselha-se a utilização no caso de celebração de contrato com tarifa fixa de aluguel, nos demais casos é mais correto utilizar o método de fluxo de caixa descontado.

Renda Bruta Real (DVD)– Este é o rendimento bruto potencial menos as perdas por subutilização do espaço e pela cobrança de rendas, mais outros rendimentos provenientes da utilização normal do imóvel no mercado:

DVD = PVD – Perdas + Outras receitas. (4.3)

Normalmente, estas perdas são expressas como uma percentagem do rendimento bruto potencial. As perdas são calculadas a uma taxa determinada para o nível típico de gestão de um determinado mercado, ou seja, O indicador de mercado é tomado como base. Mas isso só é possível se houver uma base de informações significativa sobre objetos comparáveis. Na sua falta, para determinar o coeficiente de subutilização (subutilização), o avaliador analisa primeiro as informações retrospectivas e atuais sobre o objeto que está sendo avaliado, ou seja, contratos de locação existentes por duração, frequência de sua re-celebração, duração dos períodos entre o vencimento de um contrato de locação e a celebração do próximo (período durante o qual as unidades do imóvel ficam vagas) e nesta base calcula taxa de subutilização(Knd) do imóvel:

Onde

D p – parcela de unidades imobiliárias cujos contratos são renovados durante o ano;

Т с – período médio de desocupação de um imóvel;

N a – o número de períodos de aluguer por ano.

A determinação do coeficiente de subutilização é efectuada com base em informação retrospectiva e actual, pelo que, para o cálculo do ADV estimado, o coeficiente obtido deve ser ajustado tendo em conta a possível utilização do espaço no futuro, que depende da seguintes fatores:

Situação económica geral;

Perspectivas para o desenvolvimento da região;

Fases do ciclo do mercado imobiliário;

A relação entre oferta e demanda no segmento regional avaliado do mercado imobiliário.

As taxas de ocupação variam entre os diferentes tipos de propriedade (hotéis, lojas, edifícios de apartamentos, etc.). Na exploração imobiliária, é desejável manter a taxa de ocupação elevada, uma vez que uma parte significativa dos custos operacionais é constante e independente do nível de carga.

O avaliador faz um ajuste para perdas na cobrança de pagamentos, analisando informações retrospectivas sobre um determinado objeto com posterior previsão dessa dinâmica para o futuro (dependendo das perspectivas de desenvolvimento de um segmento específico do mercado imobiliário na região):

Com base em informações históricas e atuais, o avaliador pode calcular a taxa de subutilização e perdas na cobrança de pagamentos de arrendamento, seguida de ajustes para prever o valor da receita bruta real:

onde K NDP é o coeficiente de subutilização e perdas na cobrança de aluguéis;

P a – perdas na cobrança de aluguel;

P nd – perdas por subutilização do espaço;

VPP – receita bruta potencial.

Além das perdas por subutilização, na cobrança do aluguel é necessário levar em consideração outros rendimentos que possam estar vinculados ao uso normal desse imóvel para fins de atendimento, em especial, aos inquilinos (por exemplo, rendimentos do aluguel de um estacionamento, armazém, etc.), e não incluído no valor do aluguel.

Receita operacional líquida (NOI) – receita bruta real menos despesas operacionais (OR) do ano (excluindo depreciação):

CHOD = DVD – OU. (4.7)

As despesas operacionais são despesas necessárias para garantir o normal funcionamento do imóvel e a reprodução do rendimento bruto real.

As despesas operacionais são geralmente divididas em:

Condicionalmente permanente;

Condicionalmente variável ou operacional;

Custos de reposição ou reservas.

As despesas fixas condicionalmente incluem despesas cujo valor não depende do grau de carga operacional da instalação e do nível de serviços prestados:

Contribuição predial;

Prêmios de seguros (pagamentos de seguros patrimoniais);

Salário do pessoal de serviço (se for fixo independentemente da carga do edifício) mais impostos sobre ele.

As despesas condicionalmente variáveis ​​​​incluem despesas cujo tamanho depende do grau de carga operacional da instalação e do nível de serviços prestados:

Serviços de utilidade pública;

Para a manutenção do território;

Para trabalhos de reparação em curso;

Salários do pessoal de serviço;

Impostos sobre os salários;

Custos de segurança;

Custos de gestão (normalmente é habitual determinar o montante dos custos de gestão como uma percentagem da receita bruta real), etc.

Despesas não consideradas na avaliação para efeitos fiscais:

Depreciação econômica e tributária, que é considerada nos cálculos pela abordagem do resultado como remuneração e é considerada parte da taxa de capitalização, e não uma despesa operacional;

O serviço de empréstimo é uma despesa de financiamento e não uma despesa operacional, ou seja, o financiamento não deve ter impacto no valor dos imóveis (a avaliação pressupõe um financiamento típico para um determinado tipo de imóvel, devendo ser excluída a influência do financiamento atípico);

O imposto sobre o rendimento também não é uma despesa operacional (é um imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, que pode depender de fatores (forma de propriedade, composição da propriedade, situação fiscal do proprietário) não relacionados com o imóvel a avaliar);

Estruturas de capital adicionais normalmente aumentam as receitas, os custos globais ou prolongam a vida económica. Os custos a eles associados não podem ser classificados como operacionais;

As despesas comerciais do proprietário do imóvel que não impliquem aumento dos rendimentos auferidos do imóvel também não são consideradas despesas operacionais.

Os custos de substituição incluem o custo de substituição periódica de melhorias de desgaste (telhados, pisos, instalações hidráulicas, instalações elétricas). Presume-se que os fundos sejam reservados na conta (embora a maioria dos proprietários não faça isso). A reserva de reposição é calculada pelo avaliador levando em consideração o valor dos bens depreciados, o tempo de vida útil e também! juros acumulados sobre os fundos acumulados na conta. Se a reserva de reposição não for considerada, o resultado operacional líquido será exagerado.

Nos casos em que os imóveis são adquiridos com recursos emprestados, o avaliador utiliza esse nível de receita em seus cálculos como recebimento de caixa antes dos impostos.

Os recebimentos de caixa antes dos impostos são iguais ao lucro operacional líquido anual menos os custos anuais do serviço da dívida, ou seja, refletem os recebimentos de caixa que o proprietário do imóvel recebe anualmente pela sua operação.

Cálculo do índice de capitalização.

A taxa de capitalização é uma taxa utilizada para reduzir um fluxo de receitas a um único montante de custo.11 No entanto, em nossa opinião, esta definição permite uma compreensão da essência matemática deste indicador. Do ponto de vista económico, o rácio de capitalização reflecte a taxa de retorno do investidor.

Existem vários métodos para determinar o índice de capitalização:

Tendo em conta o reembolso de custos de capital (ajustados por alterações no valor do ativo);

Método de compressão de mercado;

Método de investimento vinculado ou técnica de grupo de investimento.

Em teoria, o rácio de capitalização do rendimento corrente deveria ter em conta, direta ou indiretamente, os seguintes fatores:

Compensação por investimentos líquidos e sem risco;

Compensação de risco;

Compensação por baixa liquidez;

Remuneração pela gestão de investimentos;

Um ajuste para o aumento ou diminuição projetada no valor de um ativo.

Determinação do rácio de capitalização tendo em conta o reembolso de custos de capital.

O índice de capitalização consiste em duas partes:

1) taxa de retorno do capital (taxa de retorno do investimento), que é a remuneração que deve ser paga ao investidor pela utilização dos recursos, levando em consideração o risco e outros fatores associados a um determinado imóvel;

2) taxas de retorno de capital, ou seja, reembolso do valor do investimento inicial. Além disso, este elemento do rácio de capitalização aplica-se apenas à parte depreciável dos ativos.

Δ – diminuição do valor imobiliário (parte depreciável do ativo).

Taxa de retorno de capital ( R doh boné)é mais frequentemente construído usando o método de construção cumulativa:

Taxa de retorno livre de risco + Prêmios pelo risco de investimento em imóveis + Prêmios por baixa liquidez de imóveis + Prêmios pela gestão de investimentos.

A taxa de retorno livre de risco é a taxa de juros sobre ativos de alta liquidez, ou seja, Esta é uma taxa que reflete as reais oportunidades de mercado para investir os fundos de empresas e indivíduos sem qualquer risco de não retorno.

Como taxa base é utilizada a taxa isenta de risco, à qual são adicionadas as restantes componentes (anteriormente elencadas) - ajustamentos para vários tipos de risco associados às características do imóvel a avaliar.

Requisitos de taxa livre de risco:

— rentabilidade dos activos mais líquidos, que se caracterizam por uma taxa de rentabilidade relativamente baixa, mas com garantia de rentabilidade do capital;

- disponível ao investidor como opção alternativa de investimento.

Para determinar a taxa livre de risco, você pode usar indicadores russos e ocidentais para transações sem risco. A taxa livre de risco de acordo com os métodos ocidentais é considerada a taxa de retorno dos títulos públicos de longo prazo (20 anos) no mercado mundial (EUA, Alemanha, Japão, etc.). Ao utilizar esta taxa livre de risco, é necessário adicionar um prémio pelo risco de investir na Rússia (risco país). Este cálculo da taxa isenta de risco é aceite na prática moderna de avaliação, mas viola o princípio do acesso dos investidores a activos de elevada liquidez, uma vez que as empresas russas não podem considerar seriamente o investimento em obrigações governamentais de longo prazo do mercado mundial como alternativa. Esta taxa livre de risco foi ativamente utilizada no nosso país nas primeiras fases do desenvolvimento da avaliação, uma vez que este período foi caracterizado pela replicação acrítica da experiência ocidental, sem ter em conta as especificidades russas. Hoje em dia, o rendimento do OFZ e do VEB é frequentemente considerado uma taxa livre de risco.

O ajustamento ao risco país é normalmente calculado pelas agências de rating. Mas esta informação nem sempre está disponível para os avaliadores. Neste caso, o avaliador pode determinar de forma independente o risco-país para a Rússia usando os esquemas desenvolvidos, mas o grau de subjetividade nos cálculos aumenta significativamente.

No processo de avaliação, é necessário levar em consideração que as taxas livres de risco nominais e reais podem ser tanto o rublo quanto a moeda estrangeira. Ao recalcular a taxa nominal em real e vice-versa, é aconselhável utilizar a fórmula do economista e matemático americano I. Fisher, que ele derivou na década de 30 do século XX:

onde R n – taxa nominal;

R р – taxa real;

J inf – índice de inflação (taxa de inflação anual).

É importante notar que quando se utilizam fluxos de rendimentos nominais, o rácio de capitalização e as suas componentes devem ser calculados em termos nominais, e quando se utilizam fluxos de rendimentos reais - em termos reais.

Cálculo dos prémios de risco:

prêmio de baixa liquidez . No cálculo desta componente é tida em conta a impossibilidade de retorno imediato dos investimentos realizados no imóvel, podendo ser tomada à taxa de inflação para o tempo típico de exposição de objetos semelhantes ao que está a ser valorizado no mercado;

prêmio de risco imobiliário . Neste caso, é considerada a possibilidade de perda acidental do valor de consumo do objeto, podendo o prêmio ser aceito no valor dos prêmios de seguro em seguradoras da mais alta categoria de confiabilidade;

bônus de gestão de investimentos . Quanto mais arriscados e complexos forem os investimentos, mais competente será a sua gestão. É aconselhável calcular o prêmio de gestão de investimentos levando em consideração o coeficiente de subcarga e perdas na cobrança do aluguel.

A taxa de capitalização inclui a taxa de retorno do investimento e a taxa de retorno do capital. Se o valor do capital investido no imóvel permanecer inalterado e for devolvido na revenda, não há necessidade de cálculo da taxa de retorno.

Se for prevista uma alteração no valor de um ativo, torna-se necessário levar em consideração o retorno do valor principal do capital no índice de capitalização. A taxa de retorno do capital mostra o valor anual de reembolso dos recursos investidos em um imóvel caso por algum motivo se preveja a perda desses recursos (no todo ou em parte) durante o período de propriedade do imóvel. Para recuperar o investimento inicial, uma parte do rendimento operacional líquido é reservada num fundo de recuperação para recapitalização.

Existem três maneiras de calcular a taxa de retorno sobre o capital

(Retorno da norma R):

retorno linear do capital (método Ring);

retorno do capital de acordo com o fundo de reposição e a taxa de retorno do investimento (método Inwood), às vezes chamado de método da anuidade;

retorno do capital com base no fundo de compensação e na taxa de juros sem risco (método Hoskold).

(Método de anel); (método Inwood); (método Hoskold).

Método de Ring.

Este método é apropriado quando se espera que o valor do principal seja pago em parcelas iguais. A taxa anual de rentabilidade do capital é calculada dividindo 100% do valor do ativo pela sua vida útil remanescente, ou seja, É a recíproca da vida útil do ativo. A taxa de retorno é a parcela anual do capital original colocada no fundo de compensação sem juros:

onde n é a vida econômica remanescente, em anos; R taxa máxima de retorno sobre o investimento, %.

Exemplo. Termos de investimento:

Prazo 5 anos;

R taxa máxima de retorno sobre o investimento de 18%;

Δ 100%.

Solução. Método de Ring. A taxa anual de retorno linear sobre o capital será de 20%, pois em 5 anos 100% do ativo será baixado (100: 5 = 20). Neste caso, o índice de capitalização será de 38% (18% + 20% = 38%).

Método Inwood

usado se o retorno do capital for reinvestido à taxa de retorno do investimento. Neste caso, a taxa de rentabilidade como componente do rácio de capitalização é igual ao fator do fundo de recuperação à mesma taxa de juro dos investimentos

Exemplo. Termos de investimento:

Prazo 5 anos;

Retorno do investimento 12%.

Δ 100%.

Solução. A taxa de capitalização é calculada como a soma da taxa de retorno do investimento de 0,12 e do fator do fundo de compensação (para 12%, 5 anos) de 0,1574097. O índice de capitalização é 0,2774097

Método de Hoskold.

Usado quando a taxa de retorno do investimento inicial é um tanto alta, tornando improvável o reinvestimento na mesma taxa. Espera-se que os fundos reinvestidos recebam rendimento a uma taxa livre de risco

Exemplo. O projeto de investimento prevê um retorno anual do investimento (capital) de 12% durante 5 anos. Os valores de retorno do investimento podem ser reinvestidos com segurança a uma taxa de 6%.

Solução. Se a taxa de rentabilidade do capital for 0,1773964, que é o factor de recuperação de 6% ao longo de 5 anos, então a taxa de capitalização é 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

A taxa de capitalização inclui a taxa de retorno do investimento e a taxa de retorno do capital levando em consideração a parcela da parte depreciada dos ativos . Se o valor do capital investido em imóveis permanecer inalterado e for devolvido na revenda, então a parcela da parte depreciável do ativo é igual a 0. Se a diminuição do valor do imóvel for conhecida, construiremos uma compensação fundo especificamente para compensar a parcela depreciável dos ativos. Se, ao investir em imóveis, o investidor espera que o seu preço aumente no futuro, torna-se necessário ter em conta o aumento do custo do investimento na taxa de capitalização.

Diminuição do valor da propriedade (Δ), que ocorrerá em P anos, leva em consideração o custo de revenda posterior do imóvel no índice de capitalização.

R cap = R up cap + Δ R retorno da norma, (4.17)

Δ = 0, se o valor do objeto avaliado não mudar,

Δ = + a proporção pela qual o valor do objeto de avaliação está planejado para ser reduzido se o valor do objeto de avaliação diminuir,

Δ = – a proporção pela qual o valor do objeto de avaliação está planejado para aumentar se o valor do objeto de avaliação aumentar.

Exemplo. A previsão é que o imóvel seja vendido em 5 anos por 50% do seu preço original. A taxa de retorno do investimento é de 12%.

Solução. De acordo com o método Ring, a taxa de retorno do capital é de 20% (100%:: 5 anos) 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (taxa de retorno sobre o capital) + 0,12 (taxa de retorno sobre o investimento) = 0,22 (22%).

De acordo com o método Inwood, a taxa de retorno do capital é determinada multiplicando o fator do fundo de reposição pelo percentual de perda do preço original do imóvel.

Perda de 50% 0,1574097 = 0,07887.

R cap = 0,07887 (taxa de retorno sobre o capital) + 0,12 (taxa de retorno sobre o investimento) = 0,19887 (19,87%).

Exemplo. A taxa de retorno exigida sobre o capital é de 12%. A previsão é que o aumento de preços após 5 anos seja de 40%.

Solução. Se o valor dos fundos de investimento aumentar, o produto da venda não só proporciona o retorno de todo o capital investido, mas também proporciona parte dos rendimentos necessários para obter uma taxa de retorno do investimento de 12%. Por conseguinte, o rácio de capitalização deve ser reduzido para ter em conta o crescimento de capital esperado. Vamos calcular a renda diferida: 0,4 0,1574 (fator do fundo de compensação por 5 anos a 12%) = 0,063. O rendimento diferido é subtraído da taxa de rentabilidade do investimento em capital e, assim, é determinado o rácio de capitalização.


Cálculo do índice de capitalização pelo método de compressão de mercado

Com base em dados de mercado sobre preços de venda e valores NAV de propriedades comparáveis, o índice de capitalização pode ser calculado:

onde NOR i é a receita operacional líquida do i-ésimo objeto analógico; Сi – preço de venda do i-ésimo objeto analógico.

Este método não considera separadamente o retorno do capital e o retorno do investimento (Tabela 4.1).

Apesar de toda a aparente simplicidade de aplicação, este método de cálculo causa algumas dificuldades - a informação sobre o VAL e os preços de venda enquadra-se na categoria de informação não transparente.

Cálculo do índice de capitalização utilizando o método de informação relacionadoVestígio.

Se um imóvel for adquirido com capital próprio e capital emprestado, o rácio de capitalização deve cumprir os requisitos de retorno para ambas as partes do investimento. O valor do coeficiente é determinado pelo método de investimento relacionado ou técnica de grupo de investimento. O índice de capitalização do capital emprestado é chamado de constante hipotecária e é calculado

R m = PARA/K

onde R m é a constante hipotecária;

DO – pagamentos anuais do serviço da dívida;

K – valor do empréstimo hipotecário.

O índice de capitalização do patrimônio líquido é calculado pela fórmula:

O índice geral de capitalização é determinado como uma média ponderada:

R = M R m + (1 – M) R e (4.21)

onde M é o índice de dívida hipotecária.

Exemplo. Participação no capital próprio 30%; a taxa de juros do empréstimo é de 12%; o empréstimo foi concedido por 25 anos; a taxa de retorno sobre o patrimônio líquido é de 5%, então a taxa de capitalização total é:

a) empréstimo hipotecário permanente concedido por 25 anos a 12% ao ano, 0,127500;

b) a taxa de capitalização total é calculada conforme fórmula 4.21: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Assim, as especificidades do método de capitalização de rendimentos são as seguintes:

O VPL de um período de tempo é convertido no valor atual;

O preço de reversão não é calculado;

A taxa de capitalização é calculada para imóveis usando três métodos:

■ método de compressão de mercado;

■ o método de determinação do rácio de capitalização tendo em conta o reembolso dos custos de capital;

■ o método dos investimentos relacionados.

Vantagens do método de capitalização de renda são que este método reflete diretamente as condições de mercado, pois quando é aplicado, via de regra, um grande número de transações imobiliárias são analisadas do ponto de vista da relação entre rendimento e valor, e também no cálculo do rendimento capitalizado, um hipotético é elaborada a demonstração do resultado, princípio básico da construção que é uma suposição sobre o nível de mercado de exploração imobiliária.

Desvantagens do método de capitalização de rendaé isso

A sua aplicação é difícil quando não há informações sobre as transações de mercado;

A taxa global de capitalização é aplicada ao resultado operacional líquido do imóvel. O índice de capitalização total é determinado pela relação entre a receita operacional líquida do comparável e seu preço e é utilizado como divisor da receita operacional líquida do imóvel em questão.

Listamos as principais etapas do cálculo do valor de um imóvel pelo método do índice geral de capitalização.

É calculado o resultado operacional líquido do imóvel avaliado;

São selecionados pelo menos três análogos do objeto avaliado, para os quais exista informação confiável sobre o preço de venda e o valor da receita operacional líquida;

São feitos os ajustes necessários para aumentar a comparabilidade dos análogos com o objeto avaliado;

Para cada análogo, é calculado o índice geral de capitalização;

O OKC final é determinado como a média aritmética do OKC calculado para todos os análogos;

O valor de mercado do objeto avaliado é calculado como a razão entre a receita operacional líquida do objeto avaliado e o OCC médio para análogos selecionados.

A seleção de análogos comparáveis ​​​​aos objetos avaliados é realizada no segmento do mercado imobiliário correspondente à finalidade pretendida; a identificação dos objetos inclui parâmetros como grau de risco, nível de rendimento, etc. O provável preço de venda do objeto de avaliação será determinado pela fórmula:

S = CHOD: OK

ou C = CHOD: (CHOD: C +…+CHOD C): i

onde C é o preço estimado de mercado do objeto de avaliação;

ROL - receita operacional líquida; i - quantidade de análogos utilizados para avaliação.

Exemplo: O valor de mercado de um imóvel é estimado, cuja receita operacional líquida no ano previsto será de 250.000 mil rublos.

A base de dados de informações sobre transações de compra e venda é fornecida com as seguintes informações.

O rácio global de capitalização do imóvel a avaliar será:

(230 000:1 150 000+260 000:1 200 000+270 000:1 500 000):3=0,1989.

O preço provável de venda do imóvel em avaliação será igual a:

C = 250.000: 0,1989 = 1.257.000 (mil rublos)

A abordagem comparativa de avaliação imobiliária e seus métodos constituem um procedimento independente, determinado pelo valor de mercado com base no preço e em informações econômicas de objetos comparáveis.

Ao mesmo tempo, os métodos da abordagem comparativa são amplamente utilizados nas atividades de avaliação. Grande quantidade de dados utilizados nas abordagens de receitas e custos, como taxas de aluguel, custos operacionais, etc. pode ser determinado com base na análise das características de objetos analógicos e no uso de técnicas de análise comparativa.

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Aplicação da abordagem de renda

A abordagem de renda para avaliação imobiliária inclui dois métodos:

Método de capitalização de renda;

Método de fluxo de caixa descontado.

O método de capitalização de renda é usado na avaliação de imóveis geradores de renda. Os rendimentos da propriedade de um imóvel podem, por exemplo, representar os rendimentos atuais e futuros do seu arrendamento, rendimentos de um possível aumento do valor do imóvel quando este for vendido no futuro.

O resultado deste método consiste tanto no custo dos edifícios, estruturas quanto no custo do terreno.

É aconselhável destacar as principais etapas do procedimento de avaliação pelo método de capitalização:

1. Estima-se o rendimento bruto potencial. Isto é feito com base na análise das taxas e tarifas atuais existentes no mercado imobiliário para objetos comparáveis. A receita bruta potencial (GPI) é a receita que pode ser recebida de imóveis com 100% de utilização, sem levar em conta todas as perdas e despesas. O RPE depende da área do imóvel que está sendo avaliado e da tarifa de aluguel aceita.

PVD = S * Ca, onde

S - área em metros quadrados. m., para alugar;

Ca - taxa de aluguel por 1 m². m.

Em regra, a tarifa de aluguer depende da localização do imóvel, do seu estado físico, da disponibilidade de comunicações, do período de aluguer, etc.

2. São avaliadas as perdas estimadas por subutilização do imóvel e as perdas na cobrança dos pagamentos. A redução do PVD pelo valor das perdas dá o valor do rendimento bruto real (DVI), que é determinado pela fórmula

DVD = PVD - perdas.

3. São calculados os custos estimados de exploração do imóvel em avaliação. As despesas periódicas para garantir o normal funcionamento das instalações e a reprodução das receitas são denominadas despesas operacionais.

4. A receita operacional líquida projetada é determinada reduzindo o DVD pelo valor das despesas operacionais. Assim, ROL = DVD – Despesas operacionais (excluindo depreciação).

5. O índice de capitalização é calculado. Existem vários métodos para determinar este último:

5.1. Método de construção cumulativa.

5.2. Método de determinação do rácio de capitalização tendo em conta o reembolso de custos de capital.

5.3. Método de investimento vinculado ou técnica de grupo de investimento.

5.4. Método de capitalização direta.

5.1. Método de construção cumulativa

A taxa de capitalização na avaliação imobiliária é composta por dois elementos:

Taxas de retorno dos investimentos (taxas de retorno do capital). Esta é a compensação que deve ser paga a um investidor pela relação qualidade/preço, tendo em conta o tempo, o risco e outros factores associados a um determinado investimento.

Normas para devolução (reembolso) de capital. O retorno de capital refere-se ao reembolso do valor do investimento inicial. Além disso, este elemento do rácio de capitalização aplica-se apenas à parte dos activos que se desgasta, ou seja, perde valor.

A taxa de retorno sobre o capital é baseada em:

1. taxa de retorno livre de risco;

2. prémios de risco;

3. prêmios por baixa liquidez de imóveis;

4. prêmios por gestão de investimentos.

Taxa de retorno livre de risco. É utilizado como base, ao qual são adicionados os demais componentes listados anteriormente. Para determinar a taxa livre de risco, você pode usar indicadores médios europeus para operações sem risco e russos.

Se forem utilizados indicadores médios europeus, é adicionado à taxa isenta de risco um prémio pelo risco de investimento num determinado país, o chamado risco país.

Os indicadores russos são obtidos com base na taxa de retorno dos títulos do governo ou, o que é preferível, nas taxas dos depósitos em moeda estrangeira (de duração e valor comparáveis) de bancos da categoria de maior confiabilidade. A taxa livre de risco determina a remuneração mínima para investir em determinado imóvel.

Prêmio de risco. Todos os investimentos, com exceção dos anteriormente elencados, apresentam um grau de risco superior, dependendo das características do tipo de imóvel a avaliar. Quanto maior o risco, maior deverá ser a taxa de juros para compensar o primeiro.

Prêmio de liquidez baixo. A liquidez mede a rapidez com que uma propriedade pode ser convertida em dinheiro. O setor imobiliário tem liquidez relativamente baixa. Este prémio é especialmente elevado em países onde as hipotecas estão pouco desenvolvidas.

Prêmio Gestão de Investimentos. Quanto mais arriscado e complexo for o investimento, mais competente será a sua gestão. A gestão de investimentos não deve ser confundida com a gestão imobiliária, cujos custos estão incluídos nas despesas operacionais.Método de determinação do rácio de capitalização tendo em conta o reembolso dos custos de capital

A taxa de capitalização imobiliária inclui a taxa de retorno do investimento e a taxa de retorno do capital. Se for prevista uma alteração no valor de um ativo (diminuição ou aumento), torna-se necessário levar em consideração o índice de capitalização no índice de capitalização.

Existem três maneiras de recuperar o capital investido:

1. Retorno linear do capital (método Ring).

2. Retorno do capital com base no fundo de reposição e na taxa de retorno do investimento (método Inwood). Às vezes é chamado de método de anuidade.

3. Retorno do capital com base no fundo de compensação e na taxa de juro sem risco (método Hoskold).

Método de Ring. Este método é apropriado quando se espera que o fluxo de receitas diminua sistematicamente e o valor do principal seja reembolsado em parcelas iguais. A taxa anual de retorno do capital é calculada dividindo 100% do custo do ativo pela sua vida útil remanescente, ou seja, é o inverso da vida útil do ativo.

Termos de investimento:

Valor = $ 2.000;

Duração = 5 anos;

Taxa de retorno do investimento = 12%.

A taxa de retorno anual linear será de 20%, uma vez que 100% do ativo será baixado em 5 anos (100%: 5 = 20%). Neste caso, o índice de capitalização será: 20% + 12% = 32%.

20% do investimento inicial será devolvido anualmente juntamente com um retorno do investimento de 12%. Note-se que os juros pagos em termos absolutos diminuirão de ano para ano, uma vez que incidem sobre o saldo decrescente do valor principal. No primeiro ano, os juros serão de US$ 240; para o segundo - 192; para o terceiro - 144; para o quarto - 96; para o quinto – $ 48 (veja a figura abaixo)

Método Inwood. Este método é usado quando se espera que uma renda constante e igual seja recebida durante todo o período de previsão. Uma parte deste fluxo de rendimento representará um retorno sobre o investimento e a outra proporcionará reembolso ou retorno de capital. Além disso, o montante do fluxo de rendimento representará o retorno do investimento, enquanto o outro proporcionará o reembolso ou retorno do capital.

Além disso, o montante do retorno do capital será reinvestido à taxa de retorno do investimento (capital). Neste caso, a taxa de rentabilidade do investimento como componente do rácio de capitalização será igual ao factor do fundo de substituição à mesma taxa de juro do investimento (este factor é retirado da tabela de seis funções de juros compostos). O próprio coeficiente de capitalização, com fluxo de renda igual, será igual à soma da taxa de retorno dos investimentos e do fator do fundo de compensação para os mesmos juros (o coeficiente de capitalização pode ser retirado da tabela de seis funções de juros compostos na coluna contribuição para a depreciação de uma unidade).

Método de Hoskold. É utilizado quando a taxa de retorno gerada pelo investimento inicial é tão alta que é improvável que o reinvestimento ocorra na mesma taxa. Portanto, espera-se que os fundos investidos recebam rendimentos a uma taxa livre de risco.

Exemplo. O projeto de investimento prevê um retorno anual do investimento (capital) de 12% durante 5 anos. O retorno do investimento pode ser reinvestido com segurança a uma taxa de 6%.

Solução. Se a taxa de retorno sobre o capital for 0,1773964, que é o fator do fundo de reposição de 6% ao longo de 5 anos, então o índice de capitalização (R) será 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Caso se preveja que o investimento não perderá valor totalmente, mas apenas parcialmente, o rácio de capitalização será calculado de forma ligeiramente diferente.

Exemplo. A previsão é que o imóvel seja vendido em 5 anos por 50% do seu valor atual. A taxa de retorno do investimento é de 12%.

Solução. De acordo com o método Ring, a taxa de retorno do capital é de 20% (100%: 5 anos) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (taxa de retorno do capital) + 0,12 (taxa de retorno do investimento) = 0,22 = 22%.

De acordo com o método Inwood, a taxa de retorno do capital é determinada multiplicando o fator do fundo de recuperação pela percentagem de perda de valor.

Perda de 50% * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (taxa de retorno do capital) + 0,12 (taxa de retorno do investimento) = 0,1987 = 19,87%.

5.2. Ao investir em imóveis, o investidor espera um crescimento futuro no valor do capital inicialmente investido. Este cálculo baseia-se na previsão do investidor de aumento do preço dos terrenos, edifícios e estruturas sob a influência do aumento da procura de determinados tipos de imóveis ou devido ao aumento da inflação. Neste sentido, é necessário ter em conta o aumento do custo dos investimentos de capital no rácio de capitalização.

Exemplo. A taxa de retorno exigida sobre o capital é de 12%. O aumento de valor ocorrerá nos próximos cinco anos e será de 40%.

1. O rendimento diferido é calculado como 0,4 * 0,1574 (fator do fundo de compensação por 5 anos a 12%) = 0,063.

2. O rendimento diferido é subtraído da taxa de rentabilidade do capital exigida e assim é determinado o rácio de capitalização.

R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

Se o valor dos fundos investidos aumentar, o produto da venda não só proporciona um retorno sobre todo o capital investido, mas também proporciona parte do rendimento necessário para obter um retorno do capital de 12%. Portanto, o rácio de capitalização deve ser reduzido para ter em conta os ganhos de capital esperados.

5.3. Método de investimento vinculado ou técnica de grupo de investimento. Uma vez que a maior parte dos imóveis é adquirida com recurso a dívida e capital próprio, o rácio de capitalização deve satisfazer os requisitos de retorno de ambas as partes do investimento. O valor deste rácio é determinado pelo respectivo método de investimento ou técnica de grupo de investimento. O índice de capitalização dos fundos emprestados é chamado de constante hipotecária e é calculado usando a seguinte fórmula:

Se os termos do empréstimo forem conhecidos, então a constante da hipoteca é determinada a partir da tabela de seis funções dos juros compostos: será a soma da taxa de juros e do coeficiente do fundo de recuperação ou será igual ao coeficiente de contribuição de depreciação do unidade.

O índice de capitalização do patrimônio líquido é calculado pela fórmula:

O índice geral de capitalização é determinado como uma média ponderada

, Onde

M é a participação dos recursos emprestados no custo;

Rm - índice de capitalização do capital emprestado;

Re é o índice de capitalização do patrimônio líquido.

5.4. Método de capitalização direta

Existe outro método para determinar o índice de capitalização - o método de capitalização direta. Na abordagem do rendimento, o valor de um ativo é calculado através da fórmula:

V é o custo do objeto que está sendo avaliado;

R - índice de capitalização.

Se a fórmula acima converter NRR em valor, a fórmula a seguir converterá valor em taxa de capitalização:

Com base em dados de mercado sobre preços de venda e valores NAV de propriedades comparáveis, o índice de capitalização pode ser calculado. O índice de capitalização assim determinado é denominado geral. Esta fórmula é utilizada quando a revenda do bem é efectuada a um preço igual ao valor do investimento inicial e, portanto, não há necessidade de incluir prémio de recuperação de capital no rácio de capitalização, e também quando rendimentos de igual magnitude são projetados.

Exemplo. Estão disponíveis informações sobre imóveis comparáveis ​​ao imóvel que está sendo avaliado. Mostra que a propriedade comparável foi vendida por US$ 325.000 e o VPL foi de US$ 30.000.

A fórmula acima permite encontrar o índice geral de capitalização:

R = 30.000/325.000 = 0,09 ou 9%.

6. Na última fase do método de capitalização de rendimentos, o valor dos imóveis é determinado dividindo o resultado operacional líquido projetado (resultado da 4ª fase) pelo coeficiente de capitalização (resultado da 5ª fase) ou

CHOD / Relação de capitalização.

52. Avaliação imobiliária coletiva e individual: diferenças, abrangência

A avaliação em massa é a avaliação sistemática de grupos de propriedades a partir de uma data específica, utilizando procedimentos padrão e análises estatísticas para tributação ou gestão imobiliária governamental.

A avaliação individual é a avaliação de objetos imobiliários individuais durante a implementação de uma determinada transação com esses objetos (penhor, aluguel, etc.)

A avaliação em massa trata da avaliação de um grande número de objetos, que naturalmente diferem entre si, pelo que a sua ferramenta obrigatória é a aplicação de métodos padrão a grupos e classes de objetos, o que requer algum trabalho de classificação e estratificação de objetos. O desenvolvimento de métodos e técnicas padrão de análise estatística, uma descrição das regras para sua aplicação competente é objeto de avaliação em massa como um ramo especial da teoria da avaliação e análise aplicada.

Assim, dependendo dos objetivos da avaliação, é possível individualizar (enfatizar a originalidade) ou unificar (determinar o pertencimento a uma espécie) qualquer objeto imobiliário. No primeiro caso, o avaliador utiliza uma abordagem individual, concentrando-se nas características do imóvel, e prova porque a metodologia de avaliação padrão está errada; no segundo caso, as técnicas de avaliação em massa permitem desenvolver uma metodologia unificada para avaliar uma variedade de objetos imobiliários.

Semelhanças e diferenças entre avaliações em massa e individuais.

Ambos os métodos de avaliação - massiva e individual - baseiam-se em métodos sistemáticos de recolha, análise e processamento de informação para obter resultados bem fundamentados. No processo de avaliação em massa, o avaliador deve realizar as mesmas ações que na avaliação individual, as diferenças estão principalmente associadas às diferenças na escala de trabalho e nos métodos de controle de qualidade da avaliação.

Dado que a avaliação em massa envolve o desenvolvimento de uma metodologia padrão, requer coordenação não só da tarefa, mas também da tomada de decisões, e de um procedimento de avaliação unificado. O peso da decisão do perito e a capacidade de influenciar o resultado final é menor do que numa avaliação individual. Além disso, os modelos de avaliação devem reflectir os padrões de oferta e procura de grupos de propriedades e não de propriedades individuais. Dado que um modelo de avaliação é visto como uma interpretação matemática do comportamento do mercado imobiliário num determinado momento, os modelos de avaliação em massa são mais complexos porque tentam replicar a actividade do mercado numa vasta área geográfica.

Tanto as avaliações imobiliárias em massa quanto as individuais exigem a coleta de informações. A natureza do bem e os dados disponíveis sobre o mesmo determinam a quantidade de trabalho para recolher a informação necessária, bem como o seu tipo, o que por sua vez determina a abordagem de avaliação que deve ser adoptada.

Na avaliação em massa, são utilizados três métodos principais - o método do custo, o método do rendimento (capitalização do rendimento) e o método de comparação de vendas. A escolha do método é determinada pelo tipo de imóvel, pelas condições de mercado e pela disponibilidade das informações necessárias.

A análise da melhor utilização é realizada da mesma forma que numa avaliação individual. As técnicas de análise de mercado para fins de avaliação em massa envolvem o uso generalizado, juntamente com métodos especializados, de métodos estatísticos que ajudam a estratificar os dados e a construir um modelo de mercado adequado.

Na avaliação individual final, o avaliador coordena os resultados dos três métodos e toma a decisão final. Na avaliação massiva, suas etapas finais são a verificação do modelo e o controle de qualidade dos resultados obtidos. A qualidade do trabalho executado é avaliada principalmente por métodos estatísticos: a maior parte das estimativas obtidas devem situar-se dentro de um determinado intervalo de desvio médio dos preços reais de venda. Juntamente com o controlo estatístico, é efectuado um controlo especializado para compensar (se necessário) a qualidade insuficiente da informação inicial sobre as transacções de mercado. Além disso, a avaliação deve obedecer aos padrões profissionais existentes e, para a avaliação em massa, além dos éticos e substantivos, existem vários critérios estatísticos para a qualidade do modelo. Assim, as normas da Associação Internacional de Avaliadores Fiscais exigem que o coeficiente de dispersão que determina o desvio médio para imóveis residenciais não ultrapasse 15%, e para o conjunto de imóveis geradores de rendimento 20%.

O processo de avaliação em massa tem as seguintes etapas principais:

Formulação do problema

exame preliminar e análise do objeto

coleta de dados, análise de mercado e identificação do uso mais eficaz

construção e calibração de modelo

testes, controle de qualidade e esclarecimento dos resultados da avaliação.

A definição do problema para avaliação em massa envolve:

identificação de objetos sujeitos a avaliação. O identificador pode ser um endereço, uma descrição de direitos ou um número cadastral de uma parcela;

esclarecimento da situação jurídica do objeto (quais direitos são avaliados - propriedade, arrendamento, utilização do espaço aéreo, etc.);

acordo sobre fins de avaliação (por exemplo, valor de mercado para fins fiscais);

acordo sobre a data de avaliação - em que data é feita a reavaliação.

A avaliação em massa tem as suas limitações: por vezes revela-se mais eficaz (mais precisamente, tendo em conta os custos da avaliação) fazer uma avaliação individual, por exemplo, de um objeto para fins especiais, do que tentar determinar regras padrão para sua avaliação. No entanto, estes são casos raros, exceções para uma gama verdadeiramente pequena de objetos.

53. Valor cadastral dos imóveis: conceito, escopo

A avaliação cadastral estatal é uma das áreas de atividade mais importantes da Rosreestr no atual estágio de desenvolvimento do sistema de relações de propriedade na Federação Russa.

A avaliação cadastral estadual é um conjunto de ações, incluindo:

· tomar a decisão de realizar uma avaliação cadastral estadual;

· formação de lista de objetos imobiliários sujeitos à avaliação cadastral estadual;

· seleção do contratante para determinação do valor cadastral e celebração com ele de acordo para realização da avaliação;

· determinação do valor cadastral e elaboração de relatório de determinação do valor cadastral;

· exame do relatório de determinação do valor cadastral;

· aprovação dos resultados da determinação do valor cadastral;

· inscrição dos resultados da determinação do valor cadastral no cadastro imobiliário do estado.

A Lei Federal nº 167-FZ de 22 de julho de 2010 introduziu o Capítulo 3 - Avaliação Cadastral Estadual - no nº 135-FZ. Valor cadastral é o valor de mercado de um imóvel apurado no processo de avaliação cadastral estadual, determinado por métodos de avaliação massiva, ou, na impossibilidade de determinação do valor de mercado por métodos de avaliação massiva, o valor de mercado determinado individualmente para um determinado imóvel em de acordo com a legislação sobre atividades de avaliação.

A avaliação cadastral estadual de imóveis (terrenos e projetos de construção de capital) tem por objetivo determinar o seu valor cadastral para efeitos fiscais (para o cálculo do imposto predial, cuja base tributável é o valor cadastral). O valor cadastral também é utilizado para determinar a renda de um terreno na sua compra ou venda, na sua utilização como garantia, na contribuição para o capital autorizado e para outros fins.

No entanto, o valor cadastral não equivale ao imposto predial, ao aluguel ou ao preço de resgate do terreno. É a base dos pagamentos pelos terrenos e o valor do pagamento dependerá das taxas estabelecidas pelas autoridades competentes ou pelo governo local.

Informação relacionada.

Taxa de capitalizaçãoé um parâmetro que converte o lucro líquido no valor de um objeto. Isso leva em consideração tanto o próprio lucro líquido obtido com a operação do objeto avaliado, quanto o reembolso do capital fixo despendido na aquisição do objeto. O índice de capitalização que leva em conta esses dois componentes é denominado índice geral de capitalização ou taxa de capitalização do lucro líquido. Nesse caso, o lucro líquido utilizado para capitalização é apurado para um determinado período, geralmente um ano. Assim, a taxa global de capitalização (ou taxa de capitalização total) expressa a relação entre o valor anual do lucro líquido recebido em decorrência da operação do objeto e seu valor de mercado.

A escolha do índice de capitalização é um dos pontos-chave da avaliação. Neste relatório, o índice de capitalização é calculado pelo método cumulativo. De acordo com este método, toma-se como base a taxa de rentabilidade sem risco, à qual se acrescenta um prémio pelo risco de investimento no setor de mercado em questão e a taxa de rentabilidade do capital investido.

No mercado russo, geralmente é apresentado na forma:

i = i o + i c + i l + i in + n k

Onde
i o - taxa de juros sem risco, %;
i с - risco geral de mercado, %;
i l - prêmio por baixa liquidez, %;
i in - prêmio pela qualidade da gestão, %;
n k - taxa de retorno sobre o capital, %.

Dado que este relatório avalia um único imóvel - um edifício juntamente com um terreno, o cálculo da taxa de capitalização dos edifícios é semelhante ao cálculo da taxa de desconto dos terrenos.

A taxa média ponderada de juros sobre o rendimento dos títulos de empréstimos federais (OFZ) com base nos resultados das negociações na data da avaliação (com prazo de vencimento superior a 5 anos) foi escolhida como taxa nominal livre de risco. Este indicador ascendia a 6,8% na data da avaliação (Fonte de informação: Boletim do Mercado de Ações do Banco da Rússia).

Risco regional. Determinado de acordo com a revista "Expert" com base em dados sobre o risco de investimento nas regiões russas em 2004-2005, dos quais se conclui que o risco de investimento da região de Astrakhan excede o risco de investimento de São Petersburgo (sujeito da Federação com o menor risco que pode ser equiparado a um risco soberano da Federação Russa) em 1,24 vezes. Portanto, o risco regional para a região de Pskov será igual a 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8%.

Prêmio Gestão de Investimentos- quanto mais arriscados e complexos forem os investimentos, mais competente será a sua gestão. Este risco, tendo em conta subcargas e perdas, pode variar de 2 a 5%. Dado que os postos de gasolina exigem competências de gestão especiais, o valor do risco é assumido como sendo de 2,5%.

Cálculo do ajuste de risco de investimento

tabela 1

Tipos e nome do risco		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Risco sistemático
Deterioração da situação económica geral	Dinâmico
Aumento no número de objetos concorrentes	Dinâmico
Mudanças na legislação federal ou local	Dinâmico
Risco assistemático
Emergências naturais e provocadas pelo homem	Estático
Não recebimento de pagamentos	Dinâmico
Gestão ineficaz	Dinâmico
Fatores criminais	Dinâmico
Verificações financeiras	Dinâmico
Execução incorreta de contratos	Dinâmico
Número de observações
Média ponderada		5,9

Ajuste por baixa liquidez Este é um ajuste para lucros cessantes durante o período de exposição do objeto.
O tamanho da alteração foi determinado por especialistas ao nível de 2%.

Determinando a taxa de retorno sobre o capital

Conforme referido acima, o rácio de capitalização R inclui a taxa de rentabilidade do capital e a taxa de rentabilidade, que tem em conta a recuperação do investimento original.
A taxa de retorno do capital pelo avaliador foi escolhida com base em dados contábeis, dos quais se conclui que a vida útil é em média de 20 anos, ou seja, a taxa de retorno do capital será de 5%:

Tabela de cálculo da taxa de capitalização